Een huizenprijzenparadox?
Er is een algemene overtuiging dat, tijdens de huidige economische recessie veroorzaakt door Covid-19, de vastgoedprijzen zullen dalen. Maar waarom heb je als koper dan moeite om (goede) koopjes te vinden op de vastgoedwebsites? Waarom zie je de verwachte prijsdalingen niet? In dit artikel deel ik mijn inzichten & analyse en gebruik ik echte voorbeelden uit onze dagelijkse ervaring als ‘buyer agents’.
De realiteit is dat:
– Vastgoedwebsites zijn een verwarrende indicator voor de werkelijke marktprijzen van vandaag. Ze tonen over het algemeen overgewaardeerde vraagprijzen en historische gegevens, niet de transactieprijzen die zijn overeengekomen tussen koper en verkoper. Na verloop van tijd zullen de portalen echter een goed trendoverzicht geven, maar dat is te laat voor uw aankoopbeslissing.
De economische recessie van vandaag heeft de lokale en buitenlandse vraag naar Spaans onroerend goed verminderd, terwijl aan de aanbodzijde bepaalde eigenaars cash nodig hebben en bereid zijn om snel te verkopen, met een korting. Dit resulteert in meer macht voor de koper en lagere prijzen. In mijn artikel van April 2020 “Wat wordt de impact van het Corona-virus op de vastgoedmarkt in Spanje?” ga ik dieper in op de implicaties voor kopers, investeerders en verkopers.
– Taxatiebedrijven, die voor de banken werken wanneer je een hypotheek aanvraagt, zijn begonnen met het systematisch verlagen van hun vastgoedwaarderingen. Een grote “tasadora” (Spaans taxateur) vertelde me bijvoorbeeld dat ze hun teams hebben opgelegd om een algemene correctiefactor van -6% tot -13% toe te passen op alle taxaties. Waarom? Het ontbreken van de laatste vergelijkbare marktgegevens (geen transacties, geen gegevens), de macro-economische vooruitzichten van een krimpend BBP en een stijgende werkloosheid.
– Empirisch bewijs: goed voorbereide kopers hebben de afgelopen 3 maanden (juni-augustus) grote besparingen op hun aankoopprijzen weten te realiseren.
Voor Evelien vonden we een historisch karaktervol appartement in Poble Sec dat te koop stond voor 240.000€. Na ons huiswerk en het voeren van gesprekken met het makelaarskantoor en de eigenaar, werd het pand gekocht voor 179.000€ (augustus 2020). Voor Dave vonden we een off-market 108m2 appartement in Eixample voor 410.000€ (deal prijs), dat werd gewaardeerd tussen 451.000€ en 490.000€ door verschillende van onze big data tools en getaxeerd op 440.000€ door de bank. We vonden deze parel voor het op de markt kwam en de eigenaars begrepen dat een directe aantrekkelijke korting het beste voor hen was. Olivier kocht een vastgoedbelegging, onderhandelde opnieuw over het contract tijdens de lockdown en verkreeg een voordeel vergelijkbaar met een jaar huurinkomsten.
Vandaag de dag zijn het geen databasegegevens meer, maar sterke expertise, een diep gevoel met de markt en een uitgebreid netwerk die koning zijn om de beste deals te krijgen.
– Een heropleving van off-market vastgoed. De beste deals worden vaak niet gepubliceerd. Verkopers die nood hebben aan geld verkiezen discretie, en wenden zich eerst tot hun vertrouwde netwerk. Bekijk het als een soldenperiode waarbij je de winkel een paar dagen voor al de rest binnen mag. Dit zijn vaak ingewikkelde en lange onderhandelingen, maar met voorbereiding, een goede strategie, inlevingsvermogen en overtuigingskracht lukt het ons om fantastische deals te sluiten voor onze kopers.
Waarom de vastgoedvraagprijzen nog steeds overgewaardeerd zijn
1. Makelaars strijden voor eigendommen. In plaats van te concurreren door een betere service aan te bieden, (over)beloven makelaars de verkoper dat ze het onroerend goed voor meer zullen verkopen. In een normale markt, tomen ze de verwachtingen van de verkoper in tijdens het tonen van het pand aan potentiële kopers. Covid-19 verplicht hen nu tot een dubbele correctie: de overbelofte en de lagere marktprijzen. Veel makelaars hebben het lef niet om hun klanten dit slechte nieuws te brengen en appartementen blijven te koop staan tegen de te hoge prijzen. Woningen in Barcelona die in maart 5% te duur waren, zijn dat nu mogelijk tot 10-15%.
2. Het ten onrechte beschouwen van geaccumuleerde vraag als duurzame vraag. Makelaars zagen een vrij sterke koopactiviteit in juni en juli en gingen er snel van uit dat dit de nieuwe norm was. Daarom raden makelaars eigenaars niet aan om hun prijzen te verlagen. De kans is groot dat deze kopers deel uitmaken van de vraag die tijdens de lockdown on hold werd gezet, d.w.z. mensen die kort na de lockdown aankochten omdat ze toch gingen kopen (bv. “arras” contract getekend, moeten verhuizen, persoonlijke situatie, …). De economische vooruitzichten doen me echter overtuigen dat dit geen solide toekomstige vraag is.
3. Zes jaar van een dalend BBP gecondenseerd in 2020, genegeerd door huiseigenaars. Het BBP van Spanje zal alleen al in 2020 meer dalen (-10 tot -15%, afhankelijk van de prognose) dan tijdens de zes jaren van de vorige crisis in 2008-2013. En verkopers onderschatten verrassend genoeg nog steeds de impact die de huidige recessie zal hebben. Verkopers verlagen hun prijzen nog niet en willen eerst zien wat er zal gebeuren en wat anderen zullen doen. Ze zouden beter af zijn door vandaag een lagere prijs te accepteren in plaats van te wachten tot alle anderen beginnen te zakken. Nieuwe Covid-uitbraken zullen een V-vormig economisch herstel onmogelijk maken en de economische crisis zal langer aanhouden dan het virus. Ik verwacht in september-januari een zeer moeilijke periode, waarin veel bedrijven zullen merken dat ze de eerste Corona-golf niet kunnen overleven.
Anderzijds zou het herstel wel eens sneller kunnen gaan dan in de vorige crisis. Europa heeft als een club gehandeld en het steunplan van 750 miljard euro is ongezien, zowel wat betreft het bedrag als de snelheid van de interventie. Maar laten we realistisch zijn, met een recessie, hogere werkloosheid en onzekerheid zullen veel mensen hun koopplannen annuleren, terwijl anderen zullen moeten verkopen.
Hoe goedkoper aankopen?
De verkoopprijzen zijn al gedaald, maar zijn meestal niet zichtbaar. Als je vastberaden bent over het kopen van een droomhuis, een investering of het overstappen van huren naar bezitten, zal je je goed moeten voorbereiden en op zoek gaan naar die buitenkansen. Zonder haast. Met de nodige voorzichtigheid. Met een plan.
En wat nu?
-> Volg onze REAL ESTATE SERIES, 4 interactieve webinars, waar ik dieper inga over telkens een ander aspect van de Spaanse vastgoedmarkt en het koopproces.
2de Episode – 6 oktober – 20h: “Het koopproces in Spanje”
3de Episode – 4 november – 20h: “Hypotheken”
4de Episode – 1 december – 20h: “Vastgoeddilemma’s”
Gratis registreren doe je hier:
-> Voor persoonlijk advies bij jouw Spaanse vastgoedprojecten, email me op raf@inspireapartments.com.
Meer info & artikels: www.inspireapartments.com/blog
Raf Jacobs is econoom, gespecialiseerd in financiën, lid van het Directiecomité van de Spaanse Vereniging voor Aankoopmakelaars Vastgoed, professor aan de Universidad de Barcelona binnen het Real Estate Executive Masterprogramma en oprichter en CEO van Inspire Property Experts (voormalig Inspire Boutique Apartments), een vastgoedadviesbureau dat je helpt om optimale beslissingen te nemen en je van A tot Z begeleidt bij het aankopen in Spanje.
