Klinken deze vragen vertrouwd in de oren?

– “Zal ik dit jaar eindelijk mijn droomhuis kopen in Spanje?”
– “Dalen de huisprijzen daar, en waarom stijgen ze dan bij ons?”
– “Wat is de impact van Covid-19 op de Spaanse immo-prijzen?”
– “Wat is de beste periode om te kopen?”.

Blijf vooral lezen om de antwoorden te ontdekken.

Covid-19 en het effect op de vastgoedmarkt in Spanje in 2020

Covid-19 zorgde voor een gigantische schok in de Spaanse vastgoedmarkt vorig jaar, met verstoorde verhoudingen tussen aanbod (verkopers) en vraag (kopers), wat de facto een probleem creëerde voor de eerste en een opportuniteit voor de tweede groep.

In 2021 verwacht ik aanhoudende impact van het Corona-virus, die de gemiddelde huisprijzen verder naar beneden duwt, hoewel met beperkte tijdspanne en niet voor elk type vastgoed. Voorzichtigheid is geboden bij het bekijken van gemiddelde marktcijfers voor het kopen of verkopen van je eigendom (tenzij je uiteraard een gemiddeld huis wil, of hebt, in een gemiddelde locatie). In dit artikel kijk ik voorbij de cijfers en deel ik mijn voorspellingen, inzichten en advies zodat je betere en gefundeerde beslissingen kan nemen.

Mijn mening is het resultaat van zeer intense feeling met de vastgoedmarkt door het monitoren en analyseren, maar misschien belangrijker: dagelijkse voeling met kopers en verkopers, maandelijks honderden screenings van woningen, continue onderhandelingen voor onze klanten, en waardevolle interacties met verschillende marktspelers (verkopers, agentschappen, banken, makelaars, schatters, ontwikkelaars, advocaten, architecten, analisten,…).

Deze topics werden ook behandeld in ons 5de Engelstalige webinar op 9 februari 2021. Bekijk de opname van deze (en al onze andere webinars) door te klikken op de knop(pen) hieronder:

De trend voor 2021 is een voortzetting van wat begon in 2020: een ware kopersmarkt

De pandemie zorgde voor verminderde economische activiteit en sociale interacties tot een ongezien niveau. Na 6 opeenvolgende groei-jaren verloor Spanje 11% van zijn BNP (Eurozone -7,4%) en Covid hakte brutaal in op grote sectoren (bv. toerisme & reizen, horeca, detailhandel, automobielindustrie, transport,…). De daaruit voortvloeiende stijging van tijdelijke en permanente werkloosheid, faillissementen en bezorgdheid van mensen over hun fysieke en financiële gezondheid, zal de plannen van veel potentiële kopers on hold zetten, terwijl sommige eigenaars juist snel willen of moeten verkopen en dus een lager bod van kredietwaardige kopers zullen aanvaarden. 

Kopers zullen het voor het zeggen hebben, en zullen aanzienlijke koopjes op de kop kunnen tikken. Sinds het tweede kwartaal van 2020 verkregen we significant lagere prijzen voor onze klanten en ik voorspel dat dit blijft tot zolang het effect van de Covid-vaccins zal beginnen merkbaar te worden. Tegelijkertijd zijn meer complexe onderhandelingen en stress merkbaar, maar het resultaat is de extra inspanning en expertise zeker waard.

Bijvoorbeeld, als een huis eigendom is van meer dan één persoon (bv. een erfenis) is het niet ondenkbaar – in de huidige omstandigheden – dat één van de eigenaars meer nood heeft aan cash dan de rest, en zijn of haar situatie de beslissende factor zal zijn voor de prijsdaling die ze bereid zijn te accepteren.
Mijn artikel van april 2020 “Wat wordt de impact van het Corona-virus op de vastgoedmarkt in Spanje?” is nog steeds zeer relevant en interessant om te lezen. De meeste voorspellingen in dit artikel zijn intussen uitgekomen (lagere prijzen, jongere kopers, lagere interestvoeten,….).

Vastgoed is een veilige haven

In de huidige context van volatiele en riskante aandelenmarkten, bedrijven in moeilijkheden en Spaanse banken die je beginnen aan te rekenen om je spaargeld bij hen te bewaren op een bankrekening, bekijken kopers en investeerders vastgoed als een veilige haven. Deze vraag bestaat zowel uit lokale als buitenlandse kopers.

De vastgoedmarkt gaat naar beneden, maar de prijs van dakappartementen gaat omhoog.

Hoewel ik een verdere dalende trend van de prijs van de gemiddelde woning verwacht, zie ik duidelijk een extra interesse voor woningen die net iets beter dan gemiddeld zijn. Denk aan centraal gelegen ‘áticos’ – penthouses of dakappartementen – met een terras. De vraag kreeg een boost en er zijn simpelweg minder penthouses dan andere appartementen. Die prijzen gaan dus omhoog. Een duidelijk gevolg van een veel-langer-dan-verwachte (semi-) lockdown.

De home office trend maakt kopers meer flexibel qua locatie.

Bijna al onze recente klanten vermelden in hun ‘verlanglijstje’ de nood om van thuis uit te kunnen werken. Mensen zullen een veelvoud aan uren thuis doorbrengen en dingen gaan waarderen als natuurlijk licht, een praktische werkruimte (niet de slaapkamer of living) en een balkon, terras of tuin. Voor de pandemie wou de meerderheid van de kopers dichtbij hun werk wonen, of alleszins nabij een vlotte connectie tot openbaar vervoer. Als ze ook nog eens wouden genieten van bijvoorbeeld de beruchte Barcelona city lifestyle of dat zicht op zee, dan betaalden ze gerust dat extraatje meer voor een stekje op een premium locatie.

Vandaag zien we meer kopers opteren voor grotere woningen, weg van het directe centrum. Denk in Barcelona bijvoorbeeld aan Guinardó, Vallcarca or Nou Barris. De jongere kopers zetten deze trend, die ik verwacht door te zetten in 2021. 
Tegelijkertijd zien we ook internationale mensen het stadscentrum verlaten en verhuizen naar plaatsen als Gava, Castelldefels, Sitges, Sant Pere de Ribes, Premia en de Maresme-kust of verder noordelijk naar de Costa Brava. Het is veelal zowel een verbetering in de portemonnee als in levensstijl. Het is niet ongewoon om er een mooi huis met tuin te kopen voor de prijs van van een 100-120m2 appartement in het stadscentrum.

Dus wie zal vastgoed kopen in Spain in 2021?

Als je de laatste – neem – 2 jaren aan het denken was over een vastgoedaankoop in Spanje, dan vraag je je waarschijnlijk af of 2021 hét jaar wordt om het te doen. Je hebt waarschijnlijk gehoord over economische recessie en lagere immoprijzen en daardoor mogelijk een kans gezien. Je bent niet alleen! Ik denk dat deze groepen dit jaar hun koop zullen wagen:

1. First-time kopers: jonge internationale kopers, die vaak al in Spanje wonen, met een stabiel inkomen en tenminste 45.000€ spaargeld. Zij zullen stoppen met huurgeld te verspillen en overgaan tot aankoop, wat hen per maand honderden euro’s zal besparen, met een eigen woning die beter is dan hetgeen ze nu huren. Als je denk tot deze groep te behoren, dan is je eerste to-do checken of je in aanmerking komt voor een woonkrediet, dat kan zowel in Spanje als in Nederland of België. Leer alles over woonkredieten in Spanje in Episode 3 van onze gratis INSPIRE Real Estate Series (in het Engels).
   
2. Een beter huis kopen: lagere vastgoedprijzen maken het plots mogelijk om je droomhuis te kopen dat vroeger buiten je budget viel. Wat je dacht niet mogelijk te zijn wegens te duur, kan ineens een realistische aankoop worden in 2021. De redenen zijn lagere prijzen en banken die extreem lage interestvoeten aanbieden met een hoge verhouding lening/woningprijs (60 tot 100%). Onze klanten Rob & Monica zagen een fantastisch huis aan de Costa Brava een klein jaar geleden, maar gaven hun droom op door het te hoge prijskaartje. Vorige week (feb 2021) echter ondertekenden ze het aanbetalingscontract om die droom toch te kopen! Hoe? Met een mix van voorbereiding, prijsvergelijk plus een eigen schatting, technische argumenten, overtuiging, emotionele intelligentie (en véél geduld), slaagden we erin de prijs te onderhandelen tot binnen het budget van de kopers en de interestvoet te optimaliseren. Hun droom werd ineens realiteit!
   
3. Lifestyle kopers:
   Buitenlandse kopers die dromen van een plek onder de zon, veelal als een tweede verblijf. Zij zullen meer tijd in Spanje doorbrengen, aangemoedigd door de mogelijkheid om op afstand te kunnen werken. Voor deze groep is het sinds maart 2020 praktisch onmogelijk om te kopen, eenvoudigweg door reisrestricties. In economische termen is dit geaccumuleerde vraag die stand-by staat om te kopen. Als ik spreek met deze potentiële kopers, wachten zij gewoon op het versoepelen van die restricties om naar Spanje te reizen en huizen te bezoeken. Als je zo’n lifestyle koper bent, moet je kopen voor deze groep terug op de markt komt, omdat deze groep kopers veel minder rationeel zal onderhandelen om eindelijk hun droomwoning onder de zon te kunnen kopen. 
   
   Wanneer deze groep zich terug op de kopersmarkt stort, zal bijna volledig afhangen van de effectiviteit van de Covid-19 vaccins.
   
   Tip:
   Voor verschillende internationale kopers zijn we momenteel de markt aan het pre-screenen met virtuele woningbezoeken, om hen in staat te stellen sneller te reageren op de beste opportuniteiten op de markt voor alle andere kopers terugkeren om te kopen.
   Of nog een andere tip: wees als buitenlander goed geïnformeerd en registreer voor onze gratis Nederlandstalige infosessies met episodes op 25 februari, 17 maart of 21 april, telkens met een ander centraal topic.
   
4. Voorzichtige investeerders met een lange-termijn-visie:
   Het gaat om appartementen in het stadscentrum of tier-1-gebieden. Deze kopers willen vermogen opbouwen en toekomstige inkomsten genereren. Ben jij dit type? Overweeg dan een lening om je ROI te verhogen en een hefboomeffect te creëren. Zo kan je misschien 2 woningen kopen i.p.v. eentje.  
   
5. Speculatieve investeerders aangetrokken door tijdelijke kortingen op vastgoed. Zij zoeken naar goedgelegen behoeftige woningen en vragen de bank voor het financieren van hun investering. Ze plannen hun gerenoveerde appartement opnieuw te verkopen eens de markt terug oppikt. Als prijzen in de markt op relatief korte termijn zakken zou deze business case van huizen flippen moeten werken, mits de juiste ingrediënten. Zoals meestal zullen velen hun vingers verbranden.

Goedkope rentevoeten

Kopers zullen in 2021 in staat zijn om hun Spaanse aankoop te blijven financieren met historisch lage rentevoeten. Het blijft aantrekkelijk om een woonkrediet aan te gaan en zo sneller meer kapitaal af te lossen door het kleiner aandeel interesten. Afhankelijk van je profiel zullen banken je misschien vragen een verzekering aan te gaan bij hen. Interestvoeten zijn laag, maar het risico is altijd hoger tijdens een crisis.

Kopers zullen beseffen dat het venster van opportuniteiten slecht tijdelijk is.

Alles zal afhangen van hoe snel het economische en sociale leven zal heropstarten en mensen terug zullen kunnen reizen. Van zodra we voldoende controle krijgen over Covid-19 met een betrouwbare graad van vaccinaties, wordt verwacht dat de economie en het consumentenvertrouwen terug oppikken. Het aantal kopers zal terug stijgen en dat kan de prijstrend mogelijk lichtjes veranderen. Hoe dan ook, ik verwacht niet dat de gemiddelde vastgoedprijzen ineens plots gaan omhoog schieten omdat er eerst een substantiële hoeveelheid onverkochte woningen (“voorraad”) op de markt dient geabsorbeerd te worden door kopers.

Internationale kopers zoeken veelal unieke woningen, ‘beter dan gemiddeld’, en hebben mogelijk een groter beschikbaar inkomen. Hun vraag zal meer geconcentreerd zijn, ook in specifieke regio’s, en ze zullen concurreren voor de beste appartementen of huizen. 

Om een koopje te kopen in juni-juli moet je alles beginnen voor te bereiden in maart-april.

Slechte woningen, verpakt als koopjes

Dit gebeurt jammergenoeg ook. Zoals uitgelegd in mijn artikel “Het kopen van een woning in Spanje: Een stapsgewijs proces” is de vastgoedmarkt in Spanje weinig gereglementeerd en is de aansprakelijkheid van makelaars/verkopers zeer beperkt. We zien nu al meer nerveuze verkopers en agentschappen die gezond verstand opzij zetten voor een snelle handtekening van een koper. Extra aandacht is vereist en advies van een expert is geen luxe.

Denk je aan kopen? Dit is wat je kan doen:

Bij INSPIRE Property Experts voorzien we professioneel en onafhankelijk advies voor kopers en investeerders. We begeleiden je door de jungle, helpen je betere woningen vinden, hebben toegang tot deals die niet op de markt komen, onderhandelen, bieden juridische begeleiding, voeren technische inspecties uit en ontdoen het hele proces van risico’s. Of zoals één van onze kopers het verwoordde: “De beslissing om expert-advies te vragen aan INSPIRE is de meeste rendabele stap geweest in heel het koopproces.”.

Wil je goed op de hoogte zijn, geld besparen, problemen en belangenconflicten vermijden, dan kan je dit allemaal doen: 
– Bekijk de opnames van vorige webinars (in het Engels en Nederlands)
– Contact met me opnemen zodat we je plannen vrijblijvend kunnen bespreken: raf@inspireapartments.com

SUCCES!