Onroerend goed is altijd een zeer boeiende sector geweest. Zij is afhankelijk van en wordt beïnvloed door economische, politieke en persoonlijke factoren en beweegt zich traditioneel in cyclische patronen. Maar toen kwam COVID-19; plotseling en zonder precedent. Als vastgoeddeskundige zijn dit soort gebeurtenissen interessant om te analyseren en de gevolgen ervan te voorspellen. Dat heb ik gedaan in april 2020 bij het begin van de pandemie en later heb ik gesproken over een prijsparadox en een kopersmarkt. Maar wat is er 18 maanden later aan de hand, nu het virus er nog steeds is, maar in mindere mate?

Er zijn verschillende indicatoren om aan te nemen dat we afstevenen op een vastgoed-boom in Spanje. In dit artikel leg ik uit waarom, wat de effecten zijn en welke implicaties dit kan hebben voor jou, als potentiële koper van onroerend goed in Spanje. Lees verder als je wil weten hoe je kan profiteren van dit aankomend omslagpunt.

Sinds het coronavirus en COVID-19 plotseling hot topics werden, is het interessant om te zien welk effect het heeft gehad op de vastgoedmarkt in Spanje. Mijn aanvankelijke voorspellingen van een kopersmarkt met dalende prijzen zijn uitgekomen. Maar de situatie is nu totaal anders dan drie tot zes maanden geleden. Daarom denk ik dat we op het punt staan om een keerpunt in de curve te bereiken. Uiteraard rekening houdend met het feit dat er geen nieuwe COVID-19 uitbraak en beperkingen zullen zijn.

De redenen voor een nieuwe vastgoed-boom in Spanje

Alle tekenen wijzen erop dat de huidige kopersmarkt in Spanje tot een einde zal komen en een vastgoed-boom, zoals ik het noem, zal veroorzaken. Geen zeepbel of ‘bubble’. Spanje werd in 2008 getroffen door een ‘bubble’, die het gevolg was van een ernstige financiële en vastgoedcrisis. Er was een enorm overaanbod op de huizenmarkt met dalende prijzen tot 40%. Er zijn helemaal geen aanwijzingen voor dit soort zeepbel, want de vraag zal zeker blijven. En dit is waarom:

1. Het vertrouwen is teruggekeerd, want Spanje heeft sterke economische vooruitzichten voor dit jaar en de komende jaren. Begin dit jaar voorspelde de Bank van Spanje een BBP-groei van 6,5% voor 2021 en zelfs 7% voor 2022. Deze trend werd ondersteund door de Europese Commissie, die Spanje bombardeerde tot het snelst groeiende Europese land voor de komende jaren. Dat zal zeker zijn weerslag hebben op de vastgoedmarkt.
2. De kosten om geld te lenen zijn in Spanje nog nooit zo laag geweest, met historisch lage rentetarieven. Recente hypotheekdeals voor onze klanten schommelen systematisch rond de 1% tot 2,5% rente.
3. De buitenlandse vraag naar dat “plekje onder de Spaanse zon” is terug als nooit tevoren. Na maanden en maanden van COVID-19 reisbeperkingen en lockdowns in voornamelijk koude noordelijke landen, komt dit type koper terug op de markt met een nog sterker koopverlangen naar een tweede huis in Spanje. Die gretigheid zal leiden tot meer emotioneel gemotiveerde onderhandelingen. En met meer lockdown-spaargeld op de bank, zorgt dit soort deals voor een effect op de uiteindelijke verkoopprijs.

Type kopers op de huidige huizenmarkt in Spanje

In het spel van Spaans vastgoed zullen er altijd de traditionele spelers zijn. Maar de pandemie heeft zeker nieuwe drijfveren gecreëerd en nieuwe spelers in het spel gebracht. In de afgelopen maanden zie ik vier hoofdsegmenten van kopers actief op de huidige Spaanse vastgoedmarkt:

• Mensen die al in Spanje wonen en een huis huren, maar ontdekken dat kopen een (financieel) meer aantrekkelijke optie is. Hoogstwaarschijnlijk betaal je minder per maand wanneer je een huis koopt en eigenaar bent.
• Mensen die hun woning upgraden naar iets groters, mooiers, beter gelegen of met meer buitenruimte. Het coronavirus heeft zeker een impact gehad op het verlanglijstje van dit type koper.
• Mensen die hun droomhuis onder de Spaanse zon kopen: van oudsher tweede verblijven, maar door COVID-19 zijn er ook meer semi-permanente verhuizen. Deze spelers zijn er al langer, maar hun gretigheid is veranderd, zoals hierboven vermeld.
• Investeerders. Ik heb het niet enkel over investerende bedrijven, maar ook over individuen en gezinnen zoals jij en ik. Lange-termijn-beleggers (in tegenstelling tot speculanten) houden niet van risico’s, dus de gezondheidscrisis onderbrak hun activiteiten. Nu zijn ze terug op de markt en mikken op huizen en appartementen in een prijsklasse van 140K-300K. Twee jaar geleden bestonden er in Barcelona gewoon geen goede panden onder de 200K. Maar in de huidige kopersmarkt kan je voor deze prijs een vastgoedbelegging kopen op een eersteklas locatie in het centrum, zoals Poble-sec of Gràcia.
  

Het aantal actieve kopers in deze groepen zal in de komende maanden zeker toenemen. Dat kan ook worden geconcludeerd uit de enquête van INSPIRE afgelopen juli tijdens een webinar over dit onderwerp (de opname van die webinar kunt u hier vinden). We stelden onze deelnemers twee vragen:

1. Waarom heb je nu nog geen woning gekocht?

Naast “Ik heb meer spaargeld nodig,” was het top antwoord “Als gevolg van economische/financiële/gezondheid onzekerheid”. COVID-19 gerelateerd, met andere woorden.  

2. Wat denk je dat de Spaanse vastgoedmarkt in de nabije toekomst zal beïnvloeden?

Het top antwoord hier was niet de economie of de rentevoeten, maar “minder reisbeperkingen, meer vaccinaties, meer controle over de pandemie”. Opnieuw, COVID-19 gerelateerd.

Aangezien we al minder reisbeperkingen, meer vaccinaties en meer controle over COVID-19 hebben gezien, zullen veel kopers die nog terughoudend waren door de pandemie-onzekerheid nu klaar staan om hun slag te slaan. Met andere woorden: verwacht meer spelers op de markt in de tweede helft van 2021 (ervan uitgaande dat de COVID-19-omstandigheden niet drastisch veranderen).

Nieuwe trends in de Spaanse vastgoedmarkt om voor op te letten

Wees voorzichtig met probleempanden die worden aangeboden tegen spotprijzen. Vermijd een situatie waarin je denkt de koop van je leven te hebben gedaan, terwijl je eindigt met schulden op het onroerend goed, geen reserves in je budget, geschillen over erfenissen of technische problemen.

Zoals hierboven vermeld, worden internationale kopers minder rationeel en zijn ze geneigd om emotionele beslissingen te nemen in hun kooplust. Dat wordt moeilijk om mee te concurreren.

Met meer internationale kopers zal er waarschijnlijk meer verwarring ontstaan over hoe de vastgoedmarkt in Spanje werkt. De juridische procedures en stappen in het koopproces lijken misschien op die in je eigen land, maar zijn in Spanje totaal anders.

Verwacht een kleiner verschil tussen vraagprijs en transactieprijs. Toen ik eerder sprak over dalende vastgoedprijzen als gevolg van COVID-19, verwees ik naar de dealprijs die naar beneden gaat, niet de vraagprijs. De prijs die u online geadverteerd ziet staan, is een slechte indicatie aangezien kortingen worden bereikt tijdens het onderhandelingsproces. Het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs zal weer kleiner worden. De vraagprijs zal niet noodzakelijkerwijs stijgen, maar meer en meer panden worden nu tegen vraagprijs verkocht en uiteindelijk zal dit de verkoper in een sterkere onderhandelingspositie plaatsen.

Vier dingen die je als koper nu moet doen om het spel voor te blijven

Je hebt de theorie goed begrepen: COVID-19 heeft de Spaanse vastgoedmarkt opgeschud en de huidige kopersmarkt zou kunnen veranderen in een boom, met nieuwe aandachtspunten.

Maar waar laat dat jou nu, als koper-in-de-startblokken? Wat moet je nu doen om het spel voor te blijven en er zelfs voordeel uit te halen?

1. Eenvoudig: je moet de beste deals op de markt zien te vinden. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Zoeken op de belangrijkste Spaanse online immo-sites (Idealista, Quiero, Habitaclia, Yaencontre) is één ding, maar je zal zien dat er veel woningen worden aangeboden op verschillende sites en bij verschillende makelaars. Dat betekent meer concurrentie. Zoek gewoon met voldoende referentiepunten en hou er rekening mee dat de vermelde prijs niet de vraagprijs is (zet je maximum budget dus hoger in de filters). Of, maak gebruik van het netwerk van professionals – zoals INSPIRE. Wij praten dagelijks met ons uitgebreide netwerk en hebben toegang tot off-market eigendommen die nooit online worden geplaatst, wat minder concurrentie voor deze woningen betekent.
2. Neem sneller beslissingen dan andere kopers. Dat begint allemaal met een goede voorbereiding. Je financieel plan moet op punt staan voordat je zelfs naar huizen of appartementen kan kijken. Vraag vooraf goedkeuringen van hypotheken bij verschillende banken. Stel daarna een realistisch plan op met een goede balans tussen je budget, vastgoedkenmerken, locaties en gewenste levensstijl.
3. Maak onderscheid tussen een geweldig, gemiddeld of slecht pand. Kijk naar de lange termijn: is het waar voor je geld? Heeft het potentieel op de toekomstige huurmarkt? Vergeet ook het technische en juridische gedeelte van het onroerend goed niet, waarvoor je zeker een advocaat en zelfs een architect nodig hebt. En bovenal, weet wanneer je moet weglopen.
4. Maak gebruik van de huidige mogelijkheid om tegen een goede intrestvoet te kopen, ook al zou die nog wat kunnen stijgen. Bij een persoonlijke aankoop betekent dit dat je met hetzelfde spaargeld een beter pand kan aanschaffen en bij een investering dat er een multiplier op de investering kan gezet worden.

Als ik bovenstaande nog eens lees, realiseer ik me dat ik vastgoed een paar keer met een spel heb vergeleken. Voor potentiële kopers is het natuurlijk niet zomaar een spelletje; het is een enorme financiële en persoonlijke beslissing die de meeste mensen maar één keer in hun leven nemen. Wees dus zo goed mogelijk geïnformeerd. Maar aangezien je al zo ver in het artikel beland bent, ben je al goed op weg dit te doen.

Het is aan jou, als koper, om het beste uit dit spel te halen. Is de boom er al? Nee. Zijn we al op het kantelpunt? Nee. Dus, als je plannen hebt om de stap te zetten om te kopen, neem dan de tijd om je voldoende voor te bereiden en klaar te zijn voor dat keerpunt in de komende maanden.

Blijf een geïnformeerde speler

Als je goed op de hoogte wil blijven, geld wil besparen en fouten of belangenconflicten wil vermijden, kan je dit doen:
* Volg onze Real Estate Series: 2-maandelijkse webinars met no-nonsense inzichten en tips voor betere beslissingen zonder fouten. Check onze blogpagina bovenaan voor de laatste info & links om in te schrijven voor de volgende afleveringen, allemaal gratis.
* Neem gerust contact op met mij om je plannen in detail te bespreken en mijn advies te ontdekken (eerste consultatie is gratis): raf@inspireapartments.com.