En este artículo trato de cómo el Coronavirus puede afectar el mercado inmobiliario en Barcelona. ¿Cómo puede impactar en los precios de las viviendas? ¿Qué pasa si necesitas o quieres vender? ¿Creará el Covid-19 oportunidades de inversión inmobiliaria como lo han hecho otras crisis? 

En la actualidad, sobrecargados de información, mi propósito es ofrecerte los conocimientos y las implicaciones de esta nueva e insólita situación, como economista y desde mi experiencia práctica diaria como asesor inmobiliario y Personal Shopper Inmobiliario para compradores en España y como profesor en el Master Inmobiliario de la  Universidad de Barcelona, con el objetivo que puedas tomar las mejores decisiones racionales para tu situación. 

A  continuación detallaré lo que creo que serán los 7 factores que impactarán el mercado inmobiliario en Barcelona en el 2020. En un próximo artículo, ampliaré las implicaciones específicas para compradores y vendedores. 

1. Una crisis, pero muy diferente de la crisis financiera e inmobiliaria de 2008 

Mucha gente asume rápidamente -y publica declaraciones correspondientes en las redes sociales-, que Covid-19 provocará los mismos efectos en la vivienda que la crisis que vivimos hace 12 años. Esas personas básicamente recuerdan que los precios de las propiedades en España cayeron alrededor de un 40%. Eso fue debido a la burbuja inmobiliaria. Hoy tanto el mercado inmobiliario como el financiero son mucho más saludables, la situación de endeudamiento de los propietarios es mejor, pues existe ahorro y las tasas de interés son históricamente  de las más bajas.  

No hay razones para esperar una caída de precios similar como resultado del Coronavirus. Pero la economía está de facto parada, se avecina una recesión  económica e incluso me atrevo a decir posiblemente un periodo de deflación. Como mencioné en mi artículo anterior “5 factores que determinan el mercado inmobiliario en España“, el mercado inmobiliario depende directamente de la salud de la economía. 

Comparar ambas crisis en términos de impacto en los precios de la vivienda es un error que puede llevar a tomar decisiones equivocadas de las que podrías lamentarte durante años. Te explico el por qué. 

2. Qué esperar del mercado de la vivienda en 2020 

¿Bajarán los precios? ¡Por su puesto que si! Y habrá menos transacciones, menos compradores y menos vendedores. Los vendedores sufrirán más que los compradores y las zonas de costa, sobretodo segundas residencias, se enfrentarán a tiempos muy difíciles. Las ubicaciones principales en las grandes ciudades atraerán el interés de compradores. Muchas agencias inmobiliarias desaparecerán por falta de negocio, las que dan poco o mal servicio, primero. Existe una oportunidad para aquellos compradores que miren más allá de la crisis actual y no se dejen influenciar por el miedo. Opino que los inversores más jóvenes son los candidatos a aprovecharse de esta nueva situación.  

Compradores y vendedores, tendrán que adaptarse a la nueva situación. 

3. Olvida tus puntos de referencia 

En un período de tan solo unos pocos días, la actividad de compra y venta de bienes inmuebles ha caído a casi el 0%. ¡Esto nunca había sucedido antes! Podemos esperar que esta actividad se reanude poco después de la mejora de la situación del Coronavirus, pero… 

¡Las cosas serán diferentes! Digamos que en enero tenías un conocimiento amplio del mercado inmobiliario y los precios en Barcelona, pues hoy y ahora esas referencias podrían llevarte a tomar una muy mala decisión (o al menos una subóptima) en junio. Comprender la nueva situación y adaptar tu estrategia a ella es crucial. 
¡Olvida tus puntos de referencia! 

4. El impacto será más duro para vendedores que para compradores

Algunos vendedores esperarán a ver si pueden vender, y otros vendedores simplemente retirarán su vivienda del mercado si no tienen necesidad o urgencia por vender. Esto reducirá el volumen de transacciones, por que no habrá tanto producto en el mercado. 

Pero la realidad será que la recesión económica y la incertidumbre instarán a numerosos propietarios a vender y tendrán que ajustar sus expectativas de precio. Mientras que un comprador o inversor puede esperar, las personas, familias, empresarios o inversores que necesitan dinero a corto plazo por razones personales o para sus negocios, se verán obligados a vender activos no esenciales y no podrán esperar. Primero venderán su segunda residencia, si la tienen, o pisos que se alquilan, ya que ambos no son esenciales. 

Con menos compradores en el mercado y una mayor porción de compradores ávidos de oportunidades, los vendedores tendrán que ajustar sus precios de venta. El problema es que la mayoría de los propietarios piensa que su vivienda es mucho mejor y que vale más que la de su vecino o amigo, mientras que en realidad ni vale más ni es mejor. Si necesitas vender, enfréntate a la realidad, limita tu exposición a las bajadas, porque puedes perder tu oportunidad de vender y probablemente no tendrás una segunda oportunidad similar durante este año. Si no lo tienes claro, busca asesoramiento profesional. Recuerda que la regla general que las inmobiliarias usan para valorar un  piso o casa es hacer la siguiente pregunta: “¿Por cuánto te gustaría vender, cuánto quieres para tí?”. 
Sentido común por favor! 

5. Inversores atrapados que necesitan un Plan B 

Barcelona cuenta con un gran número de inversores (familias, empresarios, extranjeros,…) que en los últimos años han especulado con demasiada confianza en la compra, reforma y venta de viviendas. Actualmente poseen una o más propiedades y no encuentran una salida en el mercado.  

Si te encuentras en esta situación, abandona tu Plan A y pasa a un Plan B o C. Tengo estas conversaciones a diario y entiendo lo preocupados que están estos inversores.  Tengo que advertir que este año no se cumplirán los “business case”. Además, los costes fijos y variables se comerán el beneficio mes a mes. Si éste es tu caso, vender hoy, incluso con un margen más bajo o negativo, puede ser mejor que esperar hasta más adelante este año. Te recomiendo que seas creativo. Habla con tu banco, renegocia los términos de financiación o intenta alquilar la vivienda mientras tanto. Pero, sobre todo, no te ciñas a tu Plan A si necesitas vender este año. 

6. El Coronavirus creará oportunidades para compradores solventes o inversores que miren más allá de la crisis actual

Solvencia no significa tener una gran cantidad de dinero en la cuenta bancaria. Significa tener un trabajo estable más algunos ahorros y, por lo tanto, acceso a una hipoteca. Por supuesto, en Barcelona hay muchas personas que pertenecen a este grupo. 

Veo que los compradores inversores se están volviendo más jóvenes. Los jóvenes compran más fácilmente durante y justo después de una crisis que los inversores mayores. No tienen referencias de pérdida, ven más la oportunidad, están bien informados y/o asesorados.  

Si eres solvente, podrás obtener un tipo de interés nunca visto, y me refiero a tipos mínimos históricos. Podrás obtener una hipoteca con tipo fijo durante 10, 20 o incluso 30 años (para los inversores más jóvenes). Por tanto crearás patrimonio, utilizando el apalancamiento financiero bancario a un coste casi irrelevante. 

Estos compradores solventes podrán comprar, invirtiendo muy pocos fondos propios (50.000-100-000 €), y comprar un piso en una excelente zona de Barcelona, que les dará tranquilidad, flujos mensuales de cashflow positivos y rendimientos que pueden superar el 10% sobre su capital propio invertido. Además habrán comprado con descuento, lo que aumenta las posibilidades de revaloración.   

Y comprarán en zonas emblemáticas de Barcelona y otras grandes ciudades de España. En Barcelona veremos más compradores en el centro de la ciudad y en la zona alta, un área que hasta ahora, era prohibitiva y no pasaba las pruebas en nuestras hojas de Excel. Habrán oportunidades en el Eixample, Sant Gervasi, Borne, Gracia, etc. Es importante destacar que las oportunidades no solo dependen de la zona, sino también es un factor clave la situación personal del propietario y su necesidad de vender.  

Oportunidades sí, pero no continuarán para siempre y tal vez ni siquiera en 2021. 

Dudo que las personas con necesidad de vender bajen masivamente sus precios públicamente en las plataformas online. Lo harán en privado. Se deberá luchar por importantes descuentos en una negocación, con una buena estrategia. Pero antes de eso  tienes que encontrar esos pisos, por supuesto. 

7. ¿Cómo puede Covid-19 impactar los precios inmobiliarios en Barcelona? 

Los precios probablemente inicialmente, durante las próximas semanas, variarán poco, pero luego la diferencia entre los precios solicitados por los vendedores y el precio de cierre disminuirá, y los precios de las viviendas bajarán, de forma leve o más significativa, dependiendo de las características del piso, el área y la urgencia del vendedor. 

Para Barcelona una disminución de precios en el rango del 7% a 8% es posible. Madrid podría descender un poco más y España en promedio podría ajustarse alrededor del 10% a la baja durante el transcurso de este año. Las viviendas vacacionales en las costas forman un segmento de mercado totalmente diferente, fuertemente impulsado por los compradores internacionales. Estas viviendas se volverán ahora más asequibles, pero al
mismo momento son necesarias nuevas precauciones por parte de los compradores.

¿Cuánto durará? El impacto sea más alto en el corto plazo y si se implementan desde España y Europa los estímulos financieros y fiscales, necesarios, veremos una curva de crecimiento positivo en el 2021. En términos inmobiliarios, eso es poco tiempo. Por ejemplo, si estás pensando en comprar: cuando hayas decidido cómo actuar, y hayas encontrado la propiedad y completado la compra, estaremos en junio o septiembre. 

Conclusiones  

Hoy en día hay muchos factores que influyen y las cosas cambian con mayor rapidez. En este contexto deseo que encontréis útil las reflexiones expuestas en este artículo y que os ayuden a planificar mejor y tomar decisiones óptimas.  

Finalmente, os recomiendo que uséis este período de confinamiento para reflexionar sobre lo que es importante y planificarlo, de modo que estéis preparados para actuar con una mente informada y racional y un plan realista. 

He decidido ofrecer durante este período de confinamiento a los primeros 50 lectores 20 minutos de mi tiempo a escuchar y entender tus planes y ofrecerte -sin cargo- unas líneas de acción y consejos desde mi experiencia.

Puedes contactarme en enviando un correo electrónico a raf@inspireapartments.com 

Sobre el autor:  

Raf Jacobs es economista especializado en finanzas, miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobilario, ex consultor estratégico de Accenture, conciso por sus seminarios y programas de radio sobre el mercado inmobiliario en España. Raf es profesor del Master Inmobiliario en la Universidad de Barcelona, y es el Fundador y CEO de Inspire Boutique Apartments, una empresa de asesoramiento técnico y legal en la compra de viviendas,  y personal Shopper Inmobiliario.
Originario de Bélgica, Raf vive desde 2001 en Barcelona con su esposa y sus dos hijas. En su tiempo libre le encontrarás disfrutando de una copa de buen vino o detrás de su piano, o ambos! 

Por Raf Jacobs. – Ninguno de los contenidos, parcial o totalmente, puede ser publicado o utilizado en cualquier otro formato sin el permiso escrito del autor.