In dit artikel bekijk ik hoe het Corona-virus de immobiliënmarkt in Spanje in 2020 zal beïnvloeden. 
Welk effect heeft Corona op de vastgoedprijzen? Wat als je wil of moet verkopen? Zal Covid-19 zorgen voor opportuniteiten in vastgoedinvesteringen, zoals dat gebeurde bij andere crisissen? 

Binnen de huidige overload aan informatie is het mijn bedoeling om inzichten en gevolgen te schetsen die er echt toe doen. Ik doe dat als economist, als ervaren vastgoedadviseur voor buitenlandse kopers in Spanje, maar ook als professor real estate aan de “Universidad de Barcelona”. Op basis hiervan kan jij de best onderbouwde beslissing nemen voor jouw specifieke situatie. 

Ik beschrijf hieronder wat ik denk dat de 7 belangrijkste factoren zijn die de Spaanse vastgoedmarkt zullen beïnvloeden in 2020. In een volgend artikel zal ik specifiek ingaan op de implicaties voor kopers en verkopers. 

1. Een crisis, maar zeer verschillend van de financiële en vastgoedcrisis in 2008 

Veel mensen maken de snelle veronderstelling – met daarbijhorende statements op sociale media – dat Covid-19 dezelfde effecten zal triggeren op immobiliën dan de crisis van 12 jaar geleden. Deze mensen baseren zich eigenlijk op het feit dat Spaanse vastgoedprijzen toen met ongeveer 40% daalden. Dat was een bubbel. Vandaag zijn zowel de vastgoed- als de financiële markten veel gezonder, is de schuldpositie van de eigenaars veel beter en zijn interestvoeten historisch laag. 

Er is geen reden om te verwachten dat het Coronavirus zorgt voor eenzelfde val in prijzen. Maar de economie zit de facto in shutdown modus, recessie loert om de hoek en zelfs een deflatie zou me niet verwonderen. Zoals vermeld in mijn vorig artikel “5 Factors that Determine the Real Estate Market in Spain” is de vastgoedmarkt rechtstreeks afhankelijk van de gezondheid van de economie.

Beide crisissen vergelijken op gebied van hun impact op de woningprijzen, is een fout die kan leiden tot verkeerde beslissingen die je jezelf jaren zou kunnen beklagen, of je nu koper of verkoper bent. 

2. Wat te verwachten in 2020 op de vastgoedmarkt in Spanje 

Gaan de prijzen dalen? Ja, absoluut! En we mogen rekenen op minder transacties, minder kopers en minder verkopers. Verkopers zullen meer afzien dan kopers en de ‘costa´s ’ staan voor zeer uitdagende tijden. Toplocaties in de grotere steden zullen geld en kopers aantrekken. Menig immokantoor zal sneuvelen. Opportuniteiten zullen oppoppen voor de koper die voorbij de huidige crisis kan kijken en bovendien beginnen de investeerders er op jongere leeftijd aan. 

Kopers en verkopers, jullie zullen zich moeten aanpassen aan de nieuwe situatie! 

3. Vergeet je huidige referentiepunten 

In een tijdspanne van slechts enkele dagen tijd is de activiteit in de vastgoedkoop en –verkoop herleidt tot praktisch 0%. Dit is nooit eerder gebeurd! We kunnen ervan uitgaan dat die activiteit zich terug op gang trekt kort na de Coronatoestand, maar toch…  

Dingen zullen anders zijn! Als je in -laat ons zeggen- januari overtuigd was van je vastgoedkennis aan de Costa Blanca of in Barcelona, dan zorgt dat ongetwijfeld voor foute (of op zijn minst suboptimale) beslissingen in juni. De nieuwe situatie begrijpen en je strategie daarop aanpassen is cruciaal.
Vergeet je referentiepunten!

4. De impact zal harder aankomen voor verkopers dan kopers. 

Sommige verkopers zullen afwachten en anderen zullen hun eigendom simpelweg van de markt nemen als ze niet gehaast zijn om te verkopen. Dit zorgt voor minder transacties dit jaar, minder woningen die van eigenaar verwisselen. 

Maar de economische recessie en de onzekerheid zullen tegelijkertijd verschillende eigenaars noodzaken tot verkoop, en zij zullen hun prijsverwachtingen moeten bijstellen. Terwijl een koper of investeerder gerust kan wachten, zullen mensen – families, investeerders, of ondernemers – die op korte termijn geld nodig hebben voor persoonlijke redenen of voor hun bedrijf of professionele activiteit, hun niet-essentiële activa verkopen zonder wachten. 

Met minder kopers en een groter aandeel koopjesjagers op de markt, zullen verkopers hun vraagprijzen moeten aanpassen. Het probleem is dat de meeste eigenaars de waarde van hun eigen woning overschatten en hoger achten dan de waarde van de woning van hun buurman of een vriend, terwijl dat in de realiteit meestal niet zo is. Als je moet verkopen: wees realistisch en neem advies of je loopt het risico je kans op verkoop te verliezen. Want een tweede vergelijkbare kans krijg je dit jaar misschien niet meer. Vergeet niet dat in Spanje de volgende methode gebruikelijk is bij immokantoren om uw eigendom te waarderen: Men vraagt aan de eigenaar: “Voor hoeveel wil je graag verkopen?”.
Gezond verstand, a.u.b.!  

5. Gevangen investeerders hebben nood aan een plan B 

Spanje telt een groot aantal investeerders, waaronder vele buitenlandse, die met een overdosis zelfzekerheid hebben gespeculeerd met het kopen, renoveren en verkopen van appartementen. Zij bezitten vandaag één of meer eigendommen en vinden geen uitweg naar een verkoop op de markt. 

Als je in deze situatie zit, vergeet je Plan A en ga naar een Plan B of C. Ik heb deze gesprekken dagelijks en ik begrijp je bezorgdheid. Maar ik moet je waarschuwen dat het realiseren van je business case dit jaar niet zal lukken. Bovendien zullen de vaste en variabele kosten je de das om doen. Voor jou is verkopen vandaag, zelfs tegen lagere of licht-negatieve marge, beter dan het later dit jaar proberen. Maar wees creatief. Spreek je bank aan, heronderhandel je financieringsvoorwaarden of probeer je eigendom ondertussen te verhuren. Maar bovenal, stap af van je Plan A en wacht niet als je dit jaar wil verkopen. 

6. Corona zal tijdelijke kansen creëren voor solvabele kopers of investeerders die voorbij de huidige crisis kunnen kijken 

Solvabel betekent niet dat je een berg geld op je bankrekening nodig hebt. Een stabiele job en wat spaargeld, en dus toegang tot een hypotheeklening, zijn voldoende. De Belgische of Nederlands koper is hier vaak beter geplaatst dan de Spaanse koper. 

Bovendien wordt de investeerder jonger, met mensen van 28-30 jaar die tot de markt toetreden. Jonge mensen kopen sneller tijdens of vlak na een crisis. 

Als je solvabel bent, zal je toegang krijgen tot een historisch lage interestvoet, en die je kan vastzetten voor 10, 20, of zelfs 30 jaar (voor jonge investeerders). Dat betekent dat je de bank gewoon je kapitaal terugbetaalt, met slecht een zeer kleine surplus aan interesten. Een ongelofelijke financiële hefboom, met een bijna irrelevante kost. 

Deze kopers zijn in staat om met een minimum aan eigen inbreng (50.000-100.000€) een appartement aan te kopen op een uitstekende locatie, met aantrekkelijk prijspotentieel, een netto maandelijkse cashflow en een rendement dat kan gaan tot meer dan 10% op het eigen geïnvesteerde kapitaal. 

En deze groep zal woningen aankopen op centrale en mooie locaties in de grotere steden. Denk aan Barcelona, Madrid, Zaragoza, Alicante, Valencia, Bilbao, Malaga… Ze zullen nu in staat zijn om te kopen in wijken die voordien onze simulatiemodellen in Excel niet zouden doorstaan hebben. 

Opportuniteiten? Ja, maar die blijven zeker niet eeuwig voor het grijpen, vermoedelijk zelfs niet meer tijdens 2021. 

Nochtans betwijfel ik of mensen die willen of moeten verkopen hun vraagprijzen massaal publiekelijk zullen laten zakken op de vastgoedsites. Belangrijke kortingen zullen uitgevochten moeten worden tijdens de negotiatie.
Maar eerst moet je die panden nog vinden uiteraard.

7. Hoe kan Covid-19 vastgoedprijzen beïnvloeden in Spanje? 

Prijzen zullen naar mijn verwachting aanvankelijk, tijdens de komende weken, relatief onveranderd blijven. Maar daarna zullen de verkopers hun vraagprijzen geleidelijk laten zakken. Doch dit zal niet voldoende zijn, ze zullen nog steeds boven de markt zitten, en verdere toegevingen zullen nodig zijn om de koper te verleiden. Hoe ver de prijs van een woning kan zakken zal zeer afhankelijk zijn van de urgentie van de verkoper, van de wow-factor van het vastgoed (indien die er is) en van de locatie.     

Spanje zou gedurende dit jaar gemiddeld zo maar eens 10% goedkoper kunnen worden. Voor Barcelona is een prijsverlaging in de buurt van 7,5% mogelijk, terwijl die drop in Madrid waarschijnlijk iets groter zal zijn. Vakantiehuizen aan de kusten zijn een totaal ander marktsegment, sterk gedreven door internationale lifestyle-kopers. Vakantiewoningen zullen nu betaalbaarder worden, met in veel gevallen eerlijkere prijzen, maar evenzeer is nieuwe voorzichtigheid voor kopers geboden.

Hoe lang zal het duren? De impact is op korte termijn het grootst en als vanuit Spanje en Europa de nodige financiële en fiscale stimuli worden doorgevoerd, zien we in 2021 een positieve groeicurve. In vastgoedtermen is dat een korte tijdspanne. Als u bijvoorbeeld overweegt om te kopen: tegen dat u heeft besloten wat te doen, de woning heeft gevonden en de aankoop voltooid, zijn we al snel in juni of september. 

Samenvattende woorden 

Er zijn veel elementen in beweging vandaag en dingen kunnen veranderen, maar ik hoop dat jij bovenstaande inzichten enigszins nuttig vindt bij je tocht door de Spaanse vastgoedjungle. 

Om af te sluiten, raad ik jullie allemaal aan om deze quarantaineperiode te gebruiken om na te denken over wat voor jou van belang is, zodat je voorbereid kan handelen, met een realistisch plan dat je stap voor stap naar je doel gidst. 

WAT IK U AANBIED

Langs mijn kant heb ik besloten om een deel van mijn tijd tijdens deze lockdown-periode – gratis – te spenderen aan het luisteren naar jouw persoonlijke situatie, vertellen of jouw plan realistisch is en wat ik zou doen.  

• Stuur me gerust een mailtje naar raf@inspireapartments.com
• Denk je al concreet aan iets te kopen in Spanje?  
  Om dat advies zo persoonlijk en to-the-point mogelijk te maken, zou het een grote hulp zijn als je deze vragenlijst eerst invult: Vastgoed Spanje Verlanglijstje

Raf Jacobs is econoom, gespecialiseerd in financiën en voormalig managementconsultant bij Accenture.  
Raf is lid van het Directiecomité van de Spaanse Vereniging voor Aankoopmakelaars Vastgoed, en oprichter & CEO van Inspire Boutique Apartments waar hij Belgen begeleidt bij de aankoop van hun woning in Spanje. Raf is tevens professor aan de Universidad de Barcelona binnen het Real Estate Executive Masterprogramma. Hij is ook go-to-person van de Stad Barcelona voor niet-Spanjaarden op zoek naar vastgoedadvies. Hij geeft seminaries over de Spaanse vastgoedmarkt, is regelmatig te gast op de internationale radio en schrijft voor relevante nationale en internationale media. In België heeft Raf recent meegewerkt aan publicaties voor Trends Magazine.  
Oorspronkelijk uit België, woont Raf al 20 jaar in Barcelona met zijn vrouw en 2 dochters. In zijn vrije tijd geniet hij graag van een goed glas Spaanse wijn, of vind je hem achter zijn piano – of beiden! 

Door Raf Jacobs. – Niets van de inhoud, geheel of gedeeltelijk, mag zonder schriftelijke toestemming van de auteur worden gepubliceerd of in een ander formaat worden gebruikt.

Delen: